emeklilikhaber gönderdi. | 06 Şubat 2012

Konut kapıcılarına daire tahsisinde ortaya çıkabilecek sorunlar

Apartmanlarda toplu halde yaşamanın sonucu olarak, ortak alanların temizliği ve bakımı gibi bazı işlerin, birilerine gördürülmesi ihtiyacı ortaya çıkıyor. Bu tür hizmetlerin gördürülmesinde yaygın uygulama, kapıcı çalıştırılması. Ancak apartmanlarda kapıcı istihdam edilmesi, giderek azalıyor. Özellikle büyük şehirlerde kapıcı istihdam etmek yerine bir temizlik şirketiyle anlaşarak fatura karşılığında hizmet bedelinin ödenmesi yolu gün geçtikçe daha fazla tercih ediliyor.

Bunun çeşitli sebepleri var. Ancak temel sebep olarak kıdem tazminatı ağırlık kazanmış durumda. Bu konuya giremeden önce, kapıcı istihdamı ve kapıcı dairesi ile ilgili bazı düzenlemelere göz atmakta yarar görüyoruz.

KAPICI DAİRESİ ZORUNLU MU?
İmar Kanunu'nun verdiği yetkiye dayanılarak çıkartılan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 52. maddesine göre, konut olarak kullanılan binalarda daire sayısının 12'den fazla olması halinde kapıcı dairesi yapılması zorunludur.
12 daireden fazla daire bulunan binalarda kapıcı dairesi zorunlu olmasına rağmen, bu dairenin kapıcıya tahsis edilmesinin zorunlu olup olmadığı konusu açık değil. Bu belirsizlik nedeniyle kapıcı dairesinin, kat malikleri kurulu kararıyla üçüncü kişilere kiraya verilmesi de söz konusu olabiliyor. Oysa bu durum yönetmeliğin 53. maddesinde düzenlenen; 'kapıcı dairelerinin amacı dışında kullanılamayacağı' kuralına ters düşüyor.

KAPICIYA TAHSİS ZORUNLU MU?
Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 13. maddesinde; 'Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.' hükmü yer almaktaydı. Bu hükümle Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği'nin 53. maddesi hükmü birlikte okunduğunda, 'kapıcıya konut tahsisi zorunlu değil, ancak bu konut amaç dışı kullanılamaz' şeklinde bir anlam ortaya çıkıyordu.
Danıştay 10. Dairesi 2007/946 sayılı Kararıyla Konut Kapıcıları Yönetmeliği'nin 13. maddesinde yer alan 'Kapıcıya görevi nedeniyle konut verilmesi zorunlu değildir.' hükmünü iptal etti. İptal gerekçesi incelendiğinde, kapıcı dairesi yapılmasının zorunlu olduğu binalarda bu dairenin kapıcıya tahsisinin zorunlu olduğu anlamı ortaya çıkıyor.

KİRA ALINABİLİR Mİ?
Kapıcı dairesi ile ilgili ince bir nokta var. Kapıcı dairesinde görevi nedeniyle oturan kapıcıdan görev süresi boyunca kira alınması mümkün değil. Hemen belirtelim, daire sayısı 12 ve altında olan binalarda zorunlu olmamasına rağmen kapıcı dairesi yapılmışsa bu dairenin kapıcıya tahsis edilmesi zorunlu değil. Ancak, bir şekilde tahsis edilirse kira alınamıyor. İlk bakışta kapıcıların lehine gibi gözüken bu durum, sanıldığının aksine kapıcıların aleyhine sonuçlar ortaya çıkartıyor.

KIDEM TAZMİNATI HESABI
Kapıcıya kıdem tazminatı ödenmesi söz konusu olduğunda, kıdem tazminatının hesabında nakit olarak ödenen ücret dışında, kapıcıya sağlanan ayni menfaatlerin de dikkate alınması gerekiyor. Bu bağlamda, kapıcıya konut tahsis edilmişse bu konutun emsal kira bedeli bulunarak kıdem tazminatı hesabına esas ücrete ilave edilmesi gerekiyor. Olay sadece tahsis edilen konutla da sınırlı değil. Ücretsiz kullandırılan elektrik, su ve doğalgaz bedellerinin de sağlanan menfaat olarak kıdem tazminatına esas alınacak ücrete dahil edilmesi söz konusu.

KAPICILARIN TAHLİYESİ RİSKİ
Kat malikleri, özetlediğimiz bu durum karşısında, gelecekte yüklü bir kıdem tazminatıyla karşılaşmamak için kapıcıların kapıcı konutlarından çıkartılması ya da kapıcının iş akdini feshetme yolunu seçiyorlar. Zira kapıcı dairesi yapılması zorunluluğu bulunan binalarda kapıcı istihdam edilmesi zorunlu değil. Görüyorsunuz, kapıcıların lehine gibi gözüken durum nasıl tersine dönüyor.
Giderek ciddi boyutlar kazanabilecek bu sorunun bir an önce çözüme kavuşması için bazı hukuki düzenlemelere ihtiyaç var. Sözünü ettiğimiz uygulamaların yaygınlaşması halinde, kapıcıların işsiz kalabilecekleri veya ciddi mağduriyetlerle karşılaşabilecekleri açıkça ortada. Bizden hatırlatması...

Apartmanda fazla dairesi olanların oy sayısı
Anataşınmazda bazı kat maliklerinin birden fazla bölümü olması sıkça rastlanan bir durum. Birden çok bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahip. Ancak, bir kişinin sahip olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, kullanabileceği oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamıyor. Örneğin, 45 bağımsız bölümü olan bir anataşınmazda 35 bağımsız bölüm sahibi bir kimsenin oy sayısı 35 değil; 15 olabiliyor.

Metin TAŞ & Sezgin ÖZCAN - AKŞAM